南财观察丨一季度东莞楼市复苏明显，土地供应缩量或推高房价
南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道在全国大小城市中，东莞对楼市的支持力度可以说相当大了。3月31日，东莞相关部门一连出台了三项利好楼市的政策。4月3日起，东莞启动“双预告登记”等业务办理，在各市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。优化公积金贷款的政策也接力发布。东莞公积金贷款首付下调至首套不低于20%、二套不低于30%，额度提升至首套为100万元、二套为60万元，4月3日起政策正式实施。与此同时，东莞还出台了《关于启用商品房预售资金现金保函的通知》。通知指出，对自愿加入“诚信联盟”、向社会公开承诺诚信守法经营的优质房地产开发企业，申请商品房预售资金使用时实行“扶优”政策，可凭相关银行出具的现金保函置换商品房预售资金。这次东莞的楼市政策是套组合拳，在提振一二房市场之外，还祭出了“扶优”开发商现金流的法宝。“2022年房地产加速下行,倒逼各地政策转向，东莞对于当前房地产销售端和企业端支持较大。”易居研究院研究总监严跃进向南方财经全媒体记者表示。早在政策层面的利好释放前，楼市已躁动起来。今年东莞楼市迎来“小阳春”，一二手房市场实现“价量齐升”。但随着后续土地供应量减少，或将助推房价进一步上涨。房产经纪人忙起来了去年，即便在东莞南城区繁华的商业中心地段，一整天下来，也少有人来到门店询问链家经纪人小柏任何房产买卖信息，他一度担心今年东莞的楼市会延续这种冷淡的行情。进入2023年之后，他明显感觉到了楼市的转向。位于东莞南城区的华润悦府均价破“6字头”，再是万科瑧湾汇成为东莞今年首个摇号盘，两开两罄，市场热度高涨。楼市回暖叠加政策利好，小柏最近越来越忙了。“近期的利好政策对我们影响挺大的，最直观的感受就是咨询量明显更多了。”据他介绍，平时周末咨询量一般在20、30人，上周末直接冲到50、60人，其中有不少需要带看的客户。樟木头的链家经纪人小陈也有同感，他去年闲了一年，最近的工作量明显增加。3月28日，跟进2位客户的房产过户手续；4月2日，周日，门店收到3位别墅客户咨询，带看1位。“放在去年，很少能接到别墅客户。”小陈坦言。经纪人的忙碌与东莞楼市的成交活跃度，息息相关。据合富大数据，3月东莞一手楼市延续了2月增长的态势，网签3152套，环比增4成；网签均价34700元/㎡，同比上涨约24%。从一季度来看，东莞一手房网签7158套，同比上涨39%，网签均价31200元/㎡，同比上涨27%。在新房市场复苏的信号中，二手房市场也火起来了。3月，东莞二手房网签3767套，环比增加65%，创下近14个月以来新高。过去一年多，东莞二手房成交量从未超过3000套，最多的是2022年9月的2735套。值得一提的是，一季度东莞二手房的网签面积高达80.1万㎡，同比大增3倍。不过，买卖双方却没有如此强烈的感觉。多位业主向南方财经全媒体记者表示，东莞楼市爆发性回暖未免有些夸张，但东莞楼市历经了这一波交易量上涨，二季度有可能会转入卖方市场，交易量反倒会不活跃。据南方财经全媒体记者了解，一些热点区域的二手房业主已经出现捂盘惜售或观望的心态。卖家信心修复，买家依旧踌躇。有购房者向南方财经全媒体记者表示，即便公贷首付下降，但月供压力依然不小，“总价300万元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了40几万。”土地供应减少或推高房价东莞楼市的另一面，是“豪宅热”。据统计，2022年东莞千万豪宅成交648套，排名全国前八。而目前来看，2023年更是豪宅年，多个豪宅项目推出，如东莞CBD的悦府，南城广发南瑧湾汇，东城星河传说二期，东城体育公园瑧山境，松山湖万科松樾，华侨城松湖原岸。据相关房产机构估计，今年东莞千万豪宅的成交数据，或将超过1000套。严跃进认为，地价攀升是导致了很多项目被豪宅化的原因之一。2022年，东莞出让了不少中心城区和松山湖的稀缺商住地，导致楼面价大幅提升。据中原大数据统计，2022年东莞商住地的成交楼面均价为16722元/平，仅次于广州的18287元/平。图片来源：中原大数据尽管去年受到疫情冲击和楼市低迷的影响，但东莞核心热门地块的热度丝毫不减。2022年，万科、中海在南城分别拿下广发南地块、稻花村地块，楼面地价达2.59万/平；华润于松山湖拿下一楼面地价2.27万/平的商住地；武汉城建50亿拿下长安TOD地块，折合楼面价2.26万/平；此外，还有保利以2.15万/平楼面价拿下万江地块，中天以1.83万/平楼面价拿下东城地块等。广东中原地产项目部总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示，由于房地产市场分化较大，目前房企纷纷布局一二线城市，但是这些城市土地资源本身有限，自然导致土地价格日益走高。在黄韬看来，如果东莞没有充足的地块供应，其房价将呈上涨的趋势。根据日前发布的《东莞市2023年度国有建设用地供应计划》，全市住宅用地供应量仅26宗，总计143.60万平。与2022年的“39宗、总计190.9万平”的供应计划相比，今年的住宅用地出让计划大幅缩水近4成。另据克而瑞统计近三年上半年大湾区内地9城土地供求走势显示，东莞的土地供应量在深圳、广州、东莞、佛山、惠州等一二线城市中，是最少的一个。同时，东莞的成交楼面价不断创新高，2022年上半年甚至超过深圳，其楼面价是大湾区内地9城中最高的一个。公开资料显示，2020年到2022年，东莞供应住宅用地面积，分别为229公顷、319万㎡公顷、191公顷。根据官方公布的住宅用地三年滚动计划，2023及2024年，东莞宅地供应为204公顷、218公顷。这个水平比2022年稍高，但低于2020年和2021年。严跃进表示，“东莞土地供应量减少，有可能导致今年楼市供不应求，房价会继续面临上涨压力，而高土地价格自然需要开发商做出更多高端楼盘，因此会造成高端楼盘的供应过大，同时刚需楼盘日益减少，但是市场真正需求的更多是刚需楼盘。”
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